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왜 다들 사라고 할 뿐, 언제 팔라고 말하는 사람은 한 명도 없을까?

‘매수는 기술, 매도는 예술’이라는 주식 격언이 있다. 사는 건 쉽지만 파는 건 그만큼 어렵다는 뜻이다. ‘내가 살 때는 고점, 내가 팔 때는 저점’이라는 격언 또한 의미가 다르지 않다. 스스로 프로라 자부하는 투자자조차 어느 시점이 가장 큰 이익을 남길 수 있는 고점인지 모르기 때문에 사라는 말은 쉽게 하지만 언제 팔아야 하는지 섣불리 말하지 못한다. 반면 대한민국 부동산 시장은 주식에 비하면 너무 투명하고 쉽다고 말하며 이를 증명이라도 하듯 폭등 전 매수 시점은 물론이거니와 어깨에 해당하는 매도 시점을 예측하여 각각의 타점을 영상과 책으로 증거처럼 남긴 이가 있다. 바로 아파트사이클연구소의 이현철 소장이다.

SF작가 아서 C. 클라크는 ‘고도로 발달한 기술은 마법과 구별할 수 없다’고 말했다. 이현철 소장의 정확한 타점과 시장 예측을 두고 ‘고도로 발달한 시장 예측은 예언과 구별할 수 없다’는 우스갯 소리까지 돌기도 했다. 이미 2021년에 2022년의 하락장을 예측하고, 그 후 마지막 탈출 기회인 데드캣 바운스가 오리라는 것마저 예측한 이현철 소장이 기존 저서와는 전혀 다른 새로운 책을 들고 우리 앞에 섰다. 이론으로 가득한 경제서가 아닌 술술 읽히며 재미까지 있는, 그저 소설 한 편을 읽었을 뿐인데 아파트의 상승과 조정, 하락과 재반등의 한 사이클이 읽히며 매매 타점까지 가늠할 수 있는 이야기이자 투자 심리서다. 이현철 소장의 복귀작이자 새로운 이야기로 가득한 『강철멘탈』은 근미래를 예측한 심리 투자의 교과서이자 꽁꽁 얼어붙은 하락장을 버티고 끝내 진정한 부의 길에 이르게 하는 길잡이가 될 것이 분명하다.

“월급 받는 직장인은 잘못된 거야? 어리석은 죄인인 거야?”
모든 자산에 거품이 가득했던 2020년대 초반, 대한민국에 투기 바람이 불며 ‘가난은 정신병’이라는 광고까지 등장했다. 주식판이든 부동산판이든 전세 보증금에 목돈을 묶어두지 말고 돈을 빼 투자하는 게 진정한 승자의 길인 것처럼 온 세상이 떠들어댔다. 영국의 신경과학자 러셀 포스터는 “아침형 인간과 저녁형 인간의 유일한 차이점은, 일찍 일어나는 사람들이 단지 지나치게 우쭐댄다는 정도입니다.”라고 말했다. 투자자와 투자하지 않는 이의 차이 역시 적극적으로 투자하느냐 보수적인 투자를 하느냐 정도의 차이일 뿐인데, 투기 시장의 투자자들은 선민의식에 사로잡힌 듯 지나치게 우쭐대며 대중을 계몽하려 들었다.

더구나 투기 심리가 세상을 집어삼키자 투자를 통해 수십억 부를 이뤘다며 선한 영향력을 펼치고 싶다는 이들이 우후죽순 등장했다. 과시는 곧 결핍의 다른 이름이건만, 그들은 자산의 객관적 인증 대신 자기가 타는 수입차와 거주하고 있는 집을 자랑했다. 그들은 돈을 받고 물고기 잡는 법을 팔았다. 만약 그들이 그들 말대로 진짜 부자라면, 십중팔구 투자가 아닌 물고기 잡는 법을 팔아 부자가 되었을 것이다. 그들은 공포와 희망을 동시에 팔았다. 투자하지 않으면 도태될 거라는 공포와 자기에게 돈을 내고 투자법을 배우면 자신처럼 영앤 리치이자 파이어족이 되리라는 희망을 동시에 팔았으니 투자자가 아니라 영리한 세일즈맨이었다.

하지만 진짜와 가짜를 가르는 길고 긴 하락장이 우리 눈앞까지 다가왔다. 물이 빠지고 있으니 누가 벌거벗고 수영하고 있었는지 온천하가 알게 될 것이다. 그리고 길고 긴 하락장을 거쳐 다시 기회가 오고 불장이 다가올 때를 대비하여 왜 부자가 되려고 하는지, 부자가 되어서 어떤 삶을 살고자 하는지 명확한 철학을 세우고 부화뇌동하지 않는 강철멘탈을 만들어야 할 것이다. 만약 자신만의 확고한 기준과 강철같은 멘탈이 없다면 다시금 희망과 공포를 파는 이들, 자신이 부자라고 지나치게 우쭐대는 이들에게 내 돈을 헌납하고 말 것이다. 난세에 영웅이 등장하는 이유는 난세를 몰고온 간신이 있기 때문이다. 하락장은 진짜와 가짜를 걸러내지만, 다시 올 기회의 불장에서는 누가 영웅이고 누가 간신인지 구분하기 어렵다. 내 자산을 지키고 부자가 되기 위해서 강철멘탈이 필요한 것이다.

행복한 투자자로 늙는 것은 겁이 많아야 가능하다.
부자와 행복은 목표나 결과가 아닌 과정이다. 돈은 버는 것보다 지키는 것이 더 중요하다. 그러나 돈을 지키기 위해 가장 먼저 마음을 지켜야 함을 많은 이가 모르고 있다. 저자는 아파트사이클과 부동산 가격의 핵심 4요소를 대중심리, 전세, 분양, 정부정책이라 역설해 왔다. 핵심요소 중 ‘심리’를 제외한 전세, 분양, 정부정책은 개인이 어찌할 수 없는 거대한 흐름이다. 하지만 아이러니하게도 개인이 부자가 되지 못하고 매매 타점을 잡지 못하는 이유는 핵심 4요소의 첫 번째이자 유일하게 개인이 컨트롤할 수 있는 ‘심리’에서 이미 지고 시작하기 때문이다.

『강철멘탈』은 재밌는 소설처럼 술술 읽힌다. 하지만 그 안에는 경제의 흐름과 아파트사이클의 변화, 시기를 잘못 판단하고 욕심에 눈이 흐려진 결과 무리한 투자와 실패로 가정이 깨지고 좌절과 불행을 겪는 캐릭터가 등장한다. 반대로 똑같은 위기 상황에서 욕심을 갈무리하고 끝내 기회를 얻어 반등의 발판을 삼고 행복을 얻는 캐릭터 또한 등장한다. 엇비슷한 상황에서 둘의 인생이 갈리는 건 지식이나 데이터가 아니라 심리, 바로 마음이다.
본디 남의 상처는 내 눈에 낀 티끌보다 작아 보이기 마련이다. 묘수는 장기를 두는 이보다 뒤에서 구경하는 이의 눈에 더 잘 들어온다. 독자는 책 밖의 안전한 곳에서 이야기 속 여러 캐릭터의 흥망성쇠는 물론 투자와 함께하는 인생을 통해 어떤 것이 성공의 길인지 자연스레 알고 느끼게 된다. 상승장에는 무모할 정도의 과감한 투자와 적극적인 레버리지 운용이 득이 되지만, 상승 이후 찾아오는 하락의 겨울에는 가장 보수적인 자세로 웅크려 시간을 버텨야만 한다. 결국 끝까지 살아남는 자가 다시 찾아올 반등의 기회에 모든 것을 차지하기 때문이다. 투자의 세계에서 가장 먼저 지켜야할 것은 강철같은 마음이며, 물이 들어올 때 노를 젓기 전 반드시 확인해야 할 건 안전마진이라는 구명조끼다. 사람의 실제 인생에는 연습이란 게 있을 수 없지만, 『강철멘탈』속 인물들의 제각각의 투자 실패와 성공을 통해 마치 인생2회차를 맞이한 독자처럼 이미 답을 알고 다음 상승장을 준비할 수 있을 것이라 확신한다.

형, 혹시 나 보여요?
엘리제가 뭐니, 엘리제가
부자가 되려는 이유가 뭐예요?
행복은 목표가 아니다
살아남은 이에게 내일이 찾아온다
집과 함께 늙어가고 싶어요
나그네쥐의 질주
과거로 돌아간다면 같은 선택을 하실 거예요?
이기려고 하지 말고 비기려고 하라
제발 살아만 있어 줘
아들에게 필요한 건 부자 아빠가 아니다
왜 이제 와서 관심 있는 척하는데?
불침번을 서는 철조망 아파트
왜 더 비싼 집을 사야 해?
모든 이야기의 끝, 그리고 새로운 시작
작가의 말

아빠는 거짓말을 하거나 당황하면 얼굴에 그대로 드러나는 순진한 사람이었다. 어느 부모든 자신의 가난을 아이는 느끼지 않게 하려 애쓰지만, 가난의 냄새는 생선 비린내와도 같아서 옷을 갈아입는다고 해서 사라지는 게 아니었다. 가난은 머릿결 한 올 한 올에 스며든 비린내와 같았다. 가난은 상한 생선의 탁한 눈빛처럼 어디에서나 늘 수연을 바라보고 있었고, 다가오는 사람을 피하게 만드는 짠내를 품고 있었다. _58쪽

모범생으로 자란 아이들은 의대 진학이나 의사가 되는 것을 꿈이라 얘기한다. 하지만 그것은 꿈이 아니다. 그것은 꿈이 아니라 갖고 싶은 직업일 뿐이다. 직업은 꿈이 될 수 없다. 부자가 되는 게 꿈이라는 사람들 또한 다를 게 없다. 의사가 꿈이라고 말하는 것처럼 부자가 꿈이고, 백억 원을 갖는 게 꿈이라 얘기한다. 알다시피 원하는 대학에 진학하고 원하는 직업을 얻는다고 인생이 술술 풀리는 게 아니다. 오히려 인생은 그때부터 시작일 뿐이다. 부자가 되어 얼마를 손에 쥐었다고 해도 결국 또 다른 시작일 뿐, 종착지가 될 수는 없다. 의사가 되어서 어떤 삶을 살겠다, 부자가 되면 이것만큼은 꼭 이루고 싶다, 백억을 손에 쥐었을 때 진짜 하고 싶은 것은 이것이다, 식으로 내가 진짜 원하는 것을 분명히 알지 못하는 사람은 목표만 있고 꿈이 없는 사람이다. 지하철 환승역이 어디인지는 아는데 종착역이 어딘지는 모르는 것과 똑같다. 종착역이 어딘지를 모른다면 갈아타는 것 또한 의미가 없고, 환승역에 갈 이유가 없다는 걸 알지 못하는 이들이 오로지 환승역인 ‘부자’, ‘몇십억 부자’라는 목표만 세우고 눈을 가린 채 달려간다. _63~64쪽

주식이든 부동산이든 사람을 낚는 건 어려운 일이 아니었다. 물고기를 잡아다 주는 게 아니라 물고기 잡는 법을 알려준다고 열심히 홍보하면 됐다. 본인은 충분히 벌어서 이미 백억 부자가 되었지만, 자본주의 사회에서 인플레이션으로 인해 살살 녹아 없어질 현금만 믿고 있는 흙수저 서민을 위해 부자가 되는 길을 알려주는 선한 영향력을 펼치는 선한 부자가 되고 싶다고 떠들어대면 사람들은 알아서 몰려들었다. 대표는 물고기가 아니라 물고기 잡는 법을 팔았다. 그 방법으로 물고기를 실제로 잡을 수 있는지 없는지는 아무 상관없었다. 방법을 팔아서 돈이 되면 그뿐이었다. 상승장이니 아무거나 말해도 어차피 다 오르는 시절이었다. _78쪽

동서고금을 막론하고 승리를 이끄는 수는 지루한 정수다. 정수는 늘 따분해 보이니 사람들을 끌어모을 수 없다. 빨리 부자가 될 수 있다는 말은 묘수처럼 사람을 혹하게 만든다. 하지만 빨리 부자가 되는 법을 알려주겠다는 말은 빨리 가난하게 만들어 주겠다는 말과 다름없다. 줄기차게 이겨야만 우승하는 게 바둑이고, 줄기차게 이기려면 괴롭더라도 정수가 최선이라는 말은 투자에도 그대로 적용된다. 바둑은 묘수로 이기는 게 아니라 꾸준히 정수를 쌓아나갈 때 상대의 실수로 이기는 것이다. 수에 욕심이 깃들면 결국 실수를 하기 마련이다. 묘수도 결국 성벽처럼 단단히 쌓인 정수 가운데 빛을 발한다. _89쪽

불과 십여 년 전에 수십 억, 백 억 부자라던 이들 중 투자 시장에 남아 있는 사람은 찾아보기 힘들다. 유명인의 성공담은 각색되고 미화되어 평범한 사람의 인생을 망친다. 사람은 듣고 싶은 대로 듣고 기억하고 싶은 대로 기억하며, 추억은 덧칠되어 아름다운 역사로 각색된다. 스스로 부자라 말하는 이들은 실제가 아닌 덧칠된 경우가 많다. _94쪽

왜 돈 좀 벌었다는 사람들이 신화처럼 꾸며낸 삶에 눈이 흐려지는 거야? 나는 당신더러 황새가 되라고 말한 적 없어. 당신은 성실하고 꾸준한 뱁새였기 때문에 내가 사랑한 거였어. 황새였기 때문에, 부자였기 때문에 사랑한 게 아니라, 성실한 걸음을 매일매일 반복하는 꾸준한 사람이었기 때문에 내 인생을 건 거였어. 그래서 후회 없어. 아마 우리 아들도, 우리 하준이도 그렇게 생각할 거야. 하준이는 부자 아빠가 필요한 게 아니야. 자신을 사랑하고 믿어주며 언제든 곁에 있어 주는 아빠가 필요한 거야. 단번에 부자가 되고 팔자를 고치는 아빠가 아니라, 넘어졌을 때 손을 내밀어 주고 일으켜 주는 아빠가 필요한 거라고.” _214쪽

나이가 들고 가진 게 많아지면, 또는 지켜야 할 게 많아지면 함부로 무언가를 걸 수 없게 된다. 하지만 이건 약해지는 게 아니다. 오히려 강해지는 것이다. 잃을 게 없는 이들이 ‘까짓거 죽으면 그만이지!’라 말한다면, 무언가를 반드시 지켜야만 하는 이들은 ‘죽어도 죽을 수 없다!’라 말하며 끝까지 살아남는다. 그렇다. 살아남아야 한다. 특히 투자의 세계에서는 성공의 크기가 아니라 끝까지 성공을 유지하며 행복한 투자자로 늙어가는 것이 축복이다. 행복한 투자자로 늙는 것, 그것은 겁이 많아야 가능한 일이다. 투자로 더 먹을 수 있음에도 다음에 올 사람을 위해 손을 거두고 조금 이르게 매도하고 자리를 비켜주는 것이다. _321쪽