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“입주 물량 말라버린 서울, 그 종착점은 어디인가!”
PF대출, 빌라포비아, 중국 경제위기…
2024년에 다가올 위기와 기회들
“먼저 시장을 이해하는 자가 승자가 된다!”

“2024년은 기회를 노리는 이들이 새로운 준비를 해야 하는 해다. 어떤 투자건 시장의 흐름을 먼저 알아채는 자가 승자가 된다.”
_프롤로그 중에서

2년 연속 완벽 적중한 김경민 교수의 ‘집값 시나리오’
매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2024년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2023년 현재, 뉴스마다 주택 가격의 반등세를 확신하는 의견과 추가 하락을 경고하는 주장이 뒤엉켜 있다. 투자자도 실수요자도 상반된 시각에 혼란스러워 하며 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 지난 저서들을 통해 서울시 집값이 2018년 4분기 수준으로 회귀하며 25% 이상 하락할 것이라 말한 김경민 교수는 가격 변곡점뿐만 아니라 구체적인 하락률까지 적중시켜 모두를 놀라게 했다. 심지어 도곡렉슬, 올림픽훼밀리타운, 남산타운 등 서울 주요 아파트 단지별 변동 폭까지 정확히 맞혔다. ≪부동산 트렌드 2024≫는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2024년 아파트 가격’에 대한 시나리오를 제시한다. 투자자들은 그의 전망을 통해 자신의 위험 성향과 주택 보유 여부에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

총선, 입주 절벽, PF대출… 2024년 변수에 대응하는 투자 전략
2024년은 복잡한 국내외 변수가 얽혀 미래를 예측하기 더욱 힘들어졌다. 우리나라 금리에 직접적인 영향을 끼치는 ‘미국 기준금리’는 그 인하 시기가 불투명하고, ‘중국발 경제위기’가 불러올 국가적 리스크는 파장을 가늠하기 어렵다. 국내에서는 ‘총선’을 앞두고 경제활성화를 위한 금리 인하 요구가 있겠지만 ‘가계부채’ 문제로 쉽게 결정하기 곤란한 상황이다. ‘PF대출 연장’ 문제까지 고려한다면 부동산 시장 예측은 불가능에 가깝다. 이처럼 2024년은 우리나라, 미국, 중국의 경제 및 정치 이벤트까지 고려해야 할 사항이 너무나 많다. 하지만 불확실성이 짙은 와중에도 저자는 “서울 부동산의 미래는 대폭락의 2022년과 정반대가 될 것”이라며 중장기적으로 시장을 낙관한다. 이유는 턱없이 부족한 서울시 ‘입주 물량’ 때문이며 곧이어 공급 부족이 수면 위로 드러날 것이기 때문이다. 기회가 선명히 보일 때면 이미 늦다. 김경민 교수는 독자들이 판단의 타이밍을 놓치지 않길 바라며 “위기는 누군가에게는 기회가 된다” 단언한다.

주택부터 상권, 트렌드까지 한 권으로 읽는 부동산 시장
책은 부동산 시장을 종합적으로 이해할 수 있는 6개의 장으로 구성되어 있다. Part1은 전년 부동산 시장을 리뷰하며 아파트 단지별 가격 예측치를 실제와 비교해 살펴본다. Part2에서는 전국구의 넓은 범위부터 서울 구 단위까지 좁혀가며 아파트 가격 흐름의 변화를 추적한다. Part3는 2024년 부동산 투자자들이 반드시 알아야 할 6개의 이슈를 다룬다. 거래량, PF대출 연장, 빌라포비아 등 시의성 있는 주제는 물론, 2024년에 가장 중요한 경제지표가 될 ‘국고채 10년물 금리’가 부동산 미칠 영향을 알아본다. Part4는 서울시 8개 대장 단지를 평형별로 상세히 분석해 특징과 가격 트렌드를 설명한다. 소형 평수의 중요성과 미시적 공간에서의 가격 격차 확대 등 실용적 투자 인사이트를 담아냈다. Part5에서는 2024년 서울시 집값에 대한 전망으로 국내외 변수를 고려한 2개의 시나리오를 제시한다. Part6는 상권 트렌드를 짚어보며 강력히 떠오를 것으로 예상되는 3곳의 핫 플레이스를 소개한다.
≪부동산 트렌드 2024≫는 투자자들이 2024년의 중요한 이슈를 이해하고, 혼란스러운 시장에서 나만의 방향을 잡을 수 있게 돕는 부동산 안내서다. 저자의 전망과 지식을 적극 활용해 다시 찾아온 기회의 창을 활짝 열고 나아가보자.

박원갑(KB국민은행 부동산수석전문위원)
날카로운 빅데이터 분석을 근거로 이어지고 있는 저자의 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈는 부동산 시장의 방향을 예측하는 가장 좋은 길잡이다. 2024년은 불안과 기대가 공존하는 시기인 만큼, 이 책의 도움이 더욱 빛날 것이다.

박종훈(KBS 경제전문기자, ≪자이언트 임팩트≫ 저자)
세계경제에서부터 아파트 단지 하나에 이르기까지 부동산 시장을 전망하기 위해 알아야 할 것들은 무궁무진하다. 이 책은 초보 투자자들도 이해할 수 있을 만큼 친절하게 2024년 부동산 시장을 해부한다. 소문이 아닌 정보를 통해 기회를 거머쥐고 싶은 이들에게 일독을 강력히 권한다.

프롤로그_거대한 불확실성의 시기, 기회가 다가온다

Part1. 2023년 부동산 시장 다시 보기
1) 2023년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
서울시 집값, 그 예측과 결과｜부동산 하락세는 정말 멈춘 걸까?｜위기는 누군가에게 기회가 된다
information_도플갱어 같은 한국&미국 부동산 시장

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
전국 아파트 물량 현황｜서울 부동산의 변곡점을 찾아서｜서울 VS 非서울, 가격 흐름의 차이점｜①수도권(서울·인천·경기) 시장｜②부울경(부산·울산·경남) 시장｜③대전·세종 시장｜④광주·대구 시장
2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부｜③수도권 서북부_마포, 일산, 파주
④수도권 서남부_양천, 안양, 김포
3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 아파트 시장의 차이점

Part 3. 2024년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
이슈1) 솔직한 거래량_“최소한 바닥은 벗어났다”
-83% 거래 절벽을 지나서｜2023년 거래량 회복의 3가지 원인｜‘갈아타기’ 수요자의 귀환
information_강남권 입주 폭탄과 전세가격의 미래
이슈2) 국고채 10년물 금리_시장의 향방을 알려줄 황금 지표
코로나 버블부터 인플레이션과 조정까지｜‘국고채 10년물 금리’와 부동산 수익률｜국고채 10년물 금리와 주택담보대출 금리의 관계｜금융시장의 하락 압력 vs 입주 물량의 상승 압력
이슈3) PF대출 연장_부동산 시장의 시한폭탄
PF대출로 경고등이 켜진 부동산 시장｜부동산 PF대출 시나리오｜PF대출 연장이 남긴 시장의 좀비들
PF대출 연장이 불러올 4가지 후폭풍
이슈4) 빌라 절멸의 시대_빌라포비아의 나비효과
전세 거래 줄고, 경매 물건 늘어나다｜충격적인 2023년 빌라 공급 감소세｜빌라 절멸의 시대, 나비효과의 끝은?
이슈5) 불확실성_상승과 하락 압력이 공존하다
급격한 시공비 상승, “부동산 개발 못 한다”｜PF대출 연장이 불러올 2025년 전세 시장 상승 압력｜경기 활성화를 위한 ‘기준금리 인하’ 가능성｜기대와 우려가 공존하는 2024년｜부동산 시장이 변하고 있다
이슈6) 초품아_실거주도 투자도 스쿨존으로
왜 모두 ‘초품아’에 열광하는 걸까?｜초등학교에서 100m 멀어질 때마다 집값 1,200만 원 낮아진다

Part 4. 8개 대장 단지 상세 리포트
1) 서울 대장 단지 평형별 가격 분석
왜 ‘대장 단지’를 봐야 하는가?｜①서초구 반포자이｜②강남구 도곡렉슬｜③송파구 ‘엘리트’｜④성동구 왕십리 뉴타운｜⑤중구 남산타운｜⑥마포구 마포래미안푸르지오｜⑦서대문구 DMC파크뷰자이｜⑧관악구 관악드림타운｜대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

Part 5. 2024년 부동산 가격 大예측
1) 서울시 집값 시나리오
한국, 중국, 미국 변수의 콜라보레이션｜2024년 부동산 시장의 2가지 시나리오｜2024년을 맞는 투자자의 전략
2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 5가지 방향
보금자리를 위협하는 입주 절벽｜서민 주거복지를 위한 정책제언
information_공공임대주택 확보를 위한 정책 제언

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’ TOP 3
1) 2022~2023년 핫 플레이스 리뷰
어떤 지역이 핫 플레이스가 되는가｜2022~2023년 핫 플레이스의 근황
2) 빅데이터로 예측하는 미래의 핫 플레이스
①성수동_계속되는 확장과 변화하는 송정동｜②약수동·금호동_서브 핫 플레이스의 재미｜③신촌_대한민국 3대 상권의 부활
참고문헌

2024년은 기회를 노리는 이들이 새로운 준비를 해야 하는 해다. 이 책을 집필하는 동안에도 부동산 시장에 관한 상반된 뉴스가 쏟아졌는데, 그만큼 지금이 또 한 번의 변곡점이 아닌가 혼란스러운 시기란 뜻일 거다. 후술하겠지만 시장 참여자들은 언제나 시장보다 느리다. 부동산 가격이 오르기 시작하고 몇 개월이 지나서야 이를 인지하고, 반대로 실제로 하락이 시작되어도 모두가 그 사실을 깨닫고 나서야 비로소 관련 뉴스들이 나온다. 어떤 투자건 시장의 흐름을 먼저 알아채는 자가 승자가 된다. 이 책은 소문이나 감이 아니라 ‘팩트’를 기반으로 현명한 의사결정을 할 수 있도록 데이터를 분석하는 데 많은 지면을 할애했다.
-프롤로그 「거대한 불확실성의 시기, 기회가 다가온다」중에서

실제로 2022년 하반기와 2023년 상반기, 서울시 아파트 단지는 매도호가 기준으로 2018년 4분기 가격까지 하락한 곳이 나타났다. 하지만 부동산 하락의 속도는 필자의 예상을 뛰어넘었다. 부동산 대세하락은 서울의 경우 2021년 4분기부터 시작되었고, 2022년에는 가격이 심각한 수준으로 급락했다. 서울시 전체 아파트 가격은 27% 하락했는데, 특히 중구(-35%), 동대문구(-32%), 강동구(-32%), 강서구(-31%), 금천구(-31%), 관악구(-30%)의 낙폭이 컸다. 단지별로 분석을 해봐도 역시 하락 폭이 상당했고, 결국 집값은 ≪부동산 트렌드 2023≫에서 예상한 가격대까지 빠르게 도달했다.
-Part1. 「2023년 부동산 시장 다시 보기」중에서

부동산 입주 물량이 나오기 위해서는 대략 3~4년 전 인허가가 나오고 건설에 들어가야 한다. 그렇다면 2023년 현재 인허가 물량이 2026~2027년 입주 물량이 될 가능성이 높다는 뜻이다. 문제는 현재 인허가 물량이 거의 나오지 않고 있다는 점이다. 2024년과 2025년 물량은 과거 평균의 절반 수준에 불과하며, 2026년 이후는 더 처참할 수 있다. 입주 물량이 이 정도로 부족한 경우, 2025년 이후 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있으며 이는 매매가격으로 전가될 수 있다. 따라서 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능성이 매우 크다.
-Part2. 「빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트」중에서

2023년 1분기, 예상과 달리 일부 서울 아파트 단지에서 가격이 반등하는 경우가 나타난 것은 국고채 10년물 금리가 4.6%에서 3.3%대로 빠르게 떨어지면서 나타난 효과로 볼 수 있다. 국고채 10년물 금리가 빠르게 상승했던 2021년 후반부터 2022년 10월까지는 부동산 수익률이 상승하면서 부동산 가격이 하락했다. 하지만 2022년 10월부터 예상과 달리 국고채 10년물 금리가 하락하면서 다른 상황이 나오게 됐다. 부동산 가격 하락이 멈추고 일부에서는 급매가 거래되는 등 가격 상승이 나타난 것이다. 이에 더해 정부의 각종 세제 완화, 특례보금자리론과 같은 저금리 상품의 출시 그리고 주택담보대출 금리(신규)가 국고채 10년물 금리에 연동되면서 주택담보대출 금리 하락이 부동산 수요를 증가시킨 점도 무시할 수 없다.
-Part3. 「2024년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6」중에서

마포래미안푸르지오가 주는 인사이트는 다음과 같다. 아파트의 투자 수요는 평당가 못지않게 ‘총액’이 중요하다. 가격이 상승할수록 소형 평형의 평당가는 33평형에 비해 더 상승하며, 이후 하락기에 다시 10~15% 고평가 수준으로 회귀했다. 중요한 것은 9억 원, 15억 원처럼 대출규제 등의 금액적인 임계점을 전후로 투자수익률이 평형별로 달라질 수 있다는 것이다. 상승기에는 비싸질수록 소형 평형의 수익률이 좋다. 결론은 이렇다. “상승장에는 지역의 대장 단지 소형 평형에 투자하라! 단, 하락장에서는 소형이 더 내려간다.”
-Part4. 「8개 대장 단지 상세 리포트」중에서

지역별 가격대의 차이는 명확하게 존재한다. 25평형 기준 가장 높은 가격대를 보여주는 단지는 반포자이다. 반포자이는 같은 강남권의 도곡렉슬과 상당한 격차를 보여주며, 이 격차는 4~5년 전에 비해 확대되었다. 25평형을 기준으로 송파구 엘리트는 강남구의 도곡렉슬과 가격 차이가 존재하지 않았다(33평형은 과거부터 두 단지 간 격차가 존재했고 현재까지 유지되고 있다). 두 단지는 2010년 대략 7억 원 중반대를 유지했고, 2018년까지도 13억 원 후반대로 비슷한 상황이었다. 그러나 2019년 이후 격차가 벌어지고 있다. 강남·서초 권역과 송파·강동 권역의 분화를 보여주는 것으로 보인다. 따라서 매우 미시적 공간 차원에서도 가격 차이가 확대될 가능성이 높다.
-Part4. 「8개 대장 단지 상세 리포트」중에서

2025년 이후의 저조한 신규 아파트 공급은 2010년대 중후반의 부동산 시장 상황을 재현하며 집값이 상승할 가능성이 크다. 2024년은 가격 정체 혹은 일부 하락이 이루어지더라도 본인이 실거주자라고 하면 이후 상황을 고려해 전략적으로 대처해야 한다. 특히 현재 전세 거주자의 경우, 2022년의 전세가격 대폭락은 기억에서 지워야 한다. 전세가격은 항상 인플레이션만큼(혹은 그 이상) 상승해왔다. 따라서 인플레이션만큼 전세가격 상승 압력이 존재하는 상황에 신규 주택 물량이 없어진다면, 투자자는 그 상황이 오기 전에 매수 여부를 판단해야 할 것이다. 위험추구형 투자자는 불확실성의 시기에 위험을 감수하고 투자하는 경향이 있는 만큼, 지금도 매수에 들어갈 수 있을 것이다. 반면 위험회피형 투자자는 불확실한 상황이 걷히는 2025년에 시장 참여를 고민할 것이다.
-Part5. 「2024년 부동산 가격 大예측」중에서

성수동은 코로나 전보다도 더 많은 사람들이 찾는, 양적으로 성장한 거의 유일한 상권이다. 성수동의 멈추지 않는 성장에는 세 가지 이유가 있다. ①많은 스타트업과 크리에이티브 기업의 본거지가 된 것, ②과거 도심 내 준공업 지대였던 특유의 공간 구조와 동네 분위기, ③같은 시기 한강변에 공급된 고층의 고급 아파트 및 향후 재개발로 인한 주거 수요의 증가 등이다. 동시에 높아진 지가와 임대료 수준은 성수동의 풍경을 급격하게 바꾸고 있다. 임대료 상승률은 서울시 1위일 정도로 압도적이었다.
-Part6. 「주목해야 할 ‘핫 플레이스’ TOP 3」중에서