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돈 되는 부동산 찾기부터 권리관계, 그리고 절세플랜까지
주택 조정장에서 내 첫 집 마련을 위한 새로운 가이드북
부의 레벨을 올리는 부동산 투자 전략 A to Z

급변하는 부동산 시장과 정책 변화에도 흔들리지 않는 절대원칙
전문직의 시각에서 바라본 부의 설계도
우리나라만큼 부동산 이슈가 뜨거운 나라도 없다. 부동산 이슈가 사회 전반에 걸쳐 영향을 미치고 있기 때문이다. 부동산 정책의 변화에 따라 정부에 대한 평가가 엇갈리기도 하고, 가계부채의 상당 부분이 부동산과 관련이 있기 때문에 시장의 변화에 따라 일희일비하게 된다. 상황이 이렇다 보니 너나 할 거 없이 모두가 부동산을 예의주시하고 있다. 이러한 사회적 분위기에 편승해 소위 전문가들을 자처한 이들의 말만 믿고 투자했다가 낭패를 보고 있는 사람들이 부지기수다. 소위 전문가들을 자처한 이들은 임기응변에는 능하나 어떠한 상황에서도 흔들리지 않는 절대원칙이 부재했던 것이다. 이제는 전문가가 아닌 전문직의 투자 조언이 그 어느 때보다도 중요해진 시기다.

얼어붙은 부동산 시장의 활성화를 위해 2023년 1월 3일 정부는 서울 강남, 서초, 송파, 그리고 용산구를 제외한 모든 규제지역을 해제하겠다고 발표했다. 이번 조치로 주택담보대출과 세제·청약·거래 등 집을 사고파는 전 과정에 관한 규제가 완화되었고, 취득세 및 종합부동산세와 양도소득세가 중과배제되어 세금 부담이 줄어들 것으로 보인다. 사실상 주택관련 중과세는 완전히 막을 내렸다고 해도 과언이 아니다. 이는 얼어붙은 부동산 시장을 활성화시키기 위한 정부의 특단의 조치로 보인다. 그러나 지속적인 완화정책에도 불구하고 침체된 시장은 좀처럼 회복의 기미가 보이지 않고 있는 상황이다. 오히려 전세사기, 깡통전세, 빌라왕 등 부동산 시장은 그 어느 때보다도 혼란스럽고 암흑기를 지나고 있다. 이러한 상황에서 내 재산의 전부나 다름없는 부동산을 지키고 이를 통해 부를 관리해야만 하는 절체절명의 시기가 도래했다.

이러한 현실 속에서 내 부동산을 관리하고 부의 레벨을 올리기 위해서는 기존의 투자 문법과는 다른 새로운 시각과 접근법이 대두되고 있다. 이제는 전문가가 아닌 전문직의 투자 조언이 그 어느 때보다도 중요해진 시기다. 부동산 투자 전문직군들은 이미 수년간 쌓아온 데이터와 경험을 토대로 부동산 정책의 방향과 미래를 예측하여 단발성이 아닌 지속가능한 부의 관리를 통해 성공적인 부동산 투자를 할 수 있도록 제시하고 있다.

이 책은 바로 이 지점에서부터 출발하였다. 일반인들이 침체된 부동산 시장과 급변하는 정책 변화에 따라 능수능란하게 대응하고 대처하기란 여간 어려운 게 아니다. 이에 현장 최일선에서 투자자들과 소통하고 있는 부동산 투자 전문직군인 감정평가사, 법무사, 세무사가 모여 부동산 투자의 각 단계별 성공 절대원칙은 물론 향후 부동산 투자를 통한 미래의 부의 기회를 선점할 수 있는 인사이트를 제공하고 있다.

지금 시점에서 무엇보다 중요한 것은 이러한 전문직의 시각과 방향을 근간으로 투자자 스스로 자신의 자산을 지키기 위한 공부를 끊임없이 해야만 한다. 내 자산은 그 누군가가 아닌 나 스스로 지키고 불려야 하기 때문이다. 이 책은 바로 그 자산을 지키기 위한 인사이트와 지속가능한 부의 관리 및 부의 레벨을 올리는 부동산 투자 전략을 제시하고 있다.

오늘의 현명한 투자가 미래의 부를 결정한다
지속가능한 부의 관리를 위한 전문직 3인의 입체적 분석
감정평가에서부터 법무·세무까지! 한 권으로 끝내는 부동산 투자 완결판
이 책은 일선의 현장에서 다년간 쌓아온 노하우와 데이터, 그리고 정책 방향 변화의 추이에 따른 시장의 변화를 지켜본 전문직 3인의 생생한 기록을 담고 있다. 감정평가사, 법무사, 세무사 이들 세 명은 부동산 시장 최전선에서 다양한 사람들에게 입지분석에서부터 권리관계, 그리고 절세플랜까지 부동산 투자 전반을 아우르는 컨설팅을 진행하여 대한민국 대표적 자산인 ‘주택’을 관리하고, 나아가 ‘부’를 관리하는 데 많은 도움을 주고 있다. 이러한 전문직 3인의 현장 노하우를 바탕으로 새롭게 발표된 부동산 정책과 침체된 시장 속에서도 성공적인 투자는 물론 부의 레벨을 한층 더 끌어올릴 수 있을 것이다.

이 책은 총 세 가지 파트로 구성되어 있다. 첫 번째 파트에서는 감정평가사의 시각에서 부동산의 가격과 가치는 무엇인지, 부동산의 수익력은 어떻게 보는지, 또 최근에 문제 되고 있는 전세, 경매, 증여, 그리고 감정평가까지 부동산 투자 전반에 걸친 이론과 실무를 담고 있다. 감정평가사는 앞으로 미래의 부동산 투자는 양적·질적으로 다른 양상을 보일 것이라고 내다보고 있다. 이제는 수익이 좋은 즉, ‘돈을 벌어다 줄 부동산 잘 찾는 것이 핵심’이기 때문에 현재 시장에서 통용되고 있는 투자법과는 본질적으로 다른 투자법을 제시하고 있다.
두 번째 파트에서는 법무사의 시각에서 바라본 성공적인 투자와 부의 관리를 다루고 있다. 다양한 성공적인 투자 방법론이 제시되는데, 법무사의 시각에서 가장 중요한 것은 안정성이다. 그래서 곳곳에 산재해 있는 법적인 위험들을 최대한 피하고 예방하여 그간 쌓아 올린 부를 최대한 지키는 것에 주목하고 있다. 이를 위해 안정적인 투자를 통해 어떻게 하면 성공적으로 부를 관리할 수 있는지를 제시하고 있다.
세 번째 파트에서는 세무사의 시각에서 바라본 주택 자산관리 방법을 제시하고 있다. 2023년에 반영된 세제 개편안과 조정대상지역 해제가 각자의 주택세금에 어떠한 영향을 미칠지를 살펴보고 미래 주택관리의 방향성을 제시하고 있다. 이를 통해 시시각각 변화하는 부동산 시장을 예측하고 바뀐 세법에 따른 절세플랜으로 어떻게 하면 성공적인 주택 자산관리를 할 수 있는지를 상세하게 담았다.

들어가기 전에

PART 1 감정평가사가 알려주는 부동산 절대원칙
Chapter 1 한없이 어려운 부동산 투자, 무엇을 먼저 봐야 할까?
1. 함부로 ‘싸다, 비싸다’라고 하면 안 된다
2. 부동산 가격 사이의 ‘간극’을 잘 보고 투자하라
Chapter 2 지역과 시장을 보자
1. 왜 지역(시장)부터 봐야 할까?
2. 부동산의 이용과 입지가 가격에 미치는 영향
3. 주택투자 시 무조건 가서 봐야만 하는 이유(임장활동의 필요성)
4. 가격수준 파악, 어떻게 해야 할까?
Chapter 3 투자 시 수익은 어떻게 봐야 할까?
1. 부동산에 투자하는 이유는 무엇일까?
2. 부동산의 수익력을 측정해보자
Chapter 4 주택대출과 금리, 그리고 전세
1. 대출을 활용하여 수익을 극대화해보자
2. 갭투자가 답일까?
Chapter 5 주택투자와 감정평가
1. 경매감정평가액은 시세일까?
2. 돈을 받지 않고 파는 거래, 상속과 증여
핵심! Check Point 부동산 가격을 바라보는 눈

PART 2 법무사가 알려주는 부동산 절대원칙
Chapter 1 부동산 투자 초기 단계
1. 등기부등본, 건축물대장을 통해 주택 기본 정보를 확인하자
2. 그 밖의 참고할 수 있는 정보를 통해 확인하는 주택투자 지식
3. 셀프 등기, 이런 건 위험하다
Chapter 2 부동산 취득 단계
1. 취득계약서 작성 전 필독 사항
2. 계약서 작성 잘하는 법
3. 취득세? 주택채권? 이것들은 다 무엇인가요?
4. 채권, 채무 관계 살펴보기
Chapter 3 부동산 보유 단계
1. 임대차계약서 잘 쓰는 법
2. 제소전화해조서
3. 명도소송에 관한 법적 절차들
4. 주택임대차보호법에 대해 알려주세요
5. 전세권 설정, 어떻게 해야 하나요?
6. 임대인이 보증금반환을 하지 않을 경우 필요한 조치
7. 임차인이 다 고쳐 달라고 해요, 어디까지 해줘야 하죠?
8. 계약갱신요구권 관련 분쟁
9. 전월세 상한제 관련 분쟁
10. 임대차계약 기간 관련 분쟁
Chapter 4 부동산 경매
1. 부동산 경매 시 필요한 법무 지식은 무엇이 있을까요?
2. 부동산 경매로 취득한 주택에서 임차인이 퇴거를 안 해요
핵심! Check Point 안정적 투자를 통한 부의 관리

PART 3 세무사가 알려주는 부동산 절대원칙
Chapter 1 부동산 투자 초기 단계
1. 주택 자산관리, 세금 공부는 필수
2. 주택 취득-보유-처분, 각 단계의 세금
3. 세금은 실질과세, 주거용으로 쓰는 건물은 전부 ‘주택’
4. 세금을 적게 내려면 조정대상지역 해제 뉴스에 귀를 기울이자
5. 조정대상지역이 해제되면 중과세율도 완화된다
Chapter 2 부동산 취득 및 보유 단계
1. 주택취득 자금소명서, 잘못 쓰면 바로 증여세 세무조사
2. 주택을 가지고만 있어도 매년 내야 하는 재산세와 종합부동산세
3. 주택임대사업자는 공부를 철저히 하자
4. 주택임대소득 신고 두 가지, 면세사업장 현황 신고와 종합소득세 신고
Chapter 3 주택 처분의 핵심, 양도소득세
1. 주택양도 ‘세후’ 이익을 고려 못하면 이사도 못 간다
2. 주택 취득계약서를 잘 챙겨야 하는 이유
3. 양도소득세를 줄이기 위해서 필요경비를 잘 챙기자
4. 양도소득세 기초지식 A to Z
5. 주택양도의 핵심, 1세대 1주택 비과세
6. 주택 이외에 입주권과 분양권을 가지고 있다면 비과세가 가능할까?
7. 세금폭탄 다주택자 중과세, 곧 사라지지 않을까?
Chapter 4 똑똑한 부의 이전, 증여세와 상속세
1. 차이점을 통해 살펴보는 증여세와 상속세
2. 절세를 위해서는 시가를 활용하라
3. 증여세란 이런 세금! 증여세의 ‘계산 구조’
4. 증여 절세를 위한 기본 설계 방향
5. 똑똑하게 주택 부담부증여 하기
6. 부동산 지분증여를 통한 부부 공동명의 절세
7. ‘증상 없는 전염병’ 상속세, 대비는 되어 있으세요?
8. 상속세의 ‘계산 구조’를 알아야 절세한다
9. 상속세 세무조사의 핵심, ‘사전증여’
10. 상속재산이 적어도 상속세 상담을 꼭 해야 하는 이유
핵심! Check Point 2023년 주택세금 예상 정책방향

참고 문헌 및 참고 사이트

이제는 그저 부동산을 갖고 있다고 해서 그 부동산이 돈을 벌어다 주지 않을 수 있다. 즉, ‘돈을 벌어다 줄 부동산’을 찾는 것이 핵심이다. 그렇다면 어떻게, 어디서부터 부동산을 봐야 할까? 이미 너무 비싼 부동산은 이미 고점인 것 같아 투자하기 꺼려지고, 또 너무 싼 부동산은 그 이유가 분명히 있을 것 같아서 투자하기가 꺼려지는 것이 현실이다.
-p11

부동산 시장 내에서는 가격과 가치를 판단하기 어렵기 때문에 양자는 늘 간극이 발생한다. 그러므로 부동산 시장에서는 경제학적으로 설명이 어려운 가격의 왜곡현상이 발생하고, 누군가는 큰 이득을 얻곤 한다. 우리는 이런 사람들을 보고 ‘투자를 잘한다’고 한다. 이들은 ‘부동산 가격 사이의 간극’을 잘 보고 투자한다.
-p17

사람과 부동산이 계속 변화하듯이 지역 또한 고정되어 있는 것이 아니라 항상 변화해간다. 따라서 지역분석을 지속적으로 해야 한다. 이를 통해 지역의 장래동향도 파악할 수 있게 된다. 왜냐하면 가치는 미래에 기대되는 편익에 따라 변동하므로, 지역의 변화를 분석해야만 미래에 기대되는 편익을 가늠할 수 있다. 지역특성은 그 지역의 일반적이고 표준적인 이용에 의해 구체적으로 나타나게 된다.
-p21

부동산이 높은 가치를 지니기 위해서는 다른 부동산에 비해 큰 생산성을 가지고 있어야 한다. 살고(사고) 싶은 욕구로 인해 부동산 가격이 상승하고 시장 내에서 매매가 성립한다. 따라서 부동산 가격이 최고로 형성되려면 ‘가장 살고(사고) 싶은 상태’로서 존재해야 하는데, 이를 위해서는 ‘부동산의 현재 이용 상태가 가장 최고 상태’로 있어야 한다.
-p25

왜 사람들은 강남에 살고 싶어 할까? 교통이 편리하고, 여러 회사들이 밀집되어 있으며, 한강에 가깝고 학군이 좋기 때문이다. 이런 부동산은 다른 부동산에 비해 상대적으로 매우 희소하게 된다. 우리는 이를 일컬어 ‘입지가 좋다’라고 말한다. 그러므로 부동산 투자 시에는 입지가 좋은 곳을 잘 분석해서 선정하는 것이 중요하다.
-p28

부동산 거래 시에는 등기사항증명서와 함께 토지대장, 건축물대장을 확인해봐야 한다. ‘등기사항증명서에 건물의 표시, 권리자의 내용 등 웬만한 내용은 다 기재되어 있으니 그것만 봐도 괜찮은 것 아니냐’라고 반문할 수도 있으나, 반드시 대장을 확인해야 하는 이유는 부동산의 면적이나 층수 등 기본적인 외관을 정확하게 알고, 행여나 위반건축물에 해당하여 발생할 수 있는 불측의 손해를 예방하기 위함이다.
-p114

자금 여력이 되는 사람은 수도권의 똘똘한 한 채를 취득하면 되겠지만, 대다수의 사람들은 여의치 않을 것이다. 지방의 주택을 한두 채 모으다가 시세차익을 보고 환가하고, 더 상급지 주택을 취득하는 경우가 일반적이기 때문이다. 이는 수도권의 똘똘한 한 채를 취득하는 길이기도 하다. 이렇게 다주택취득계획을 가지고 있다면 처음 취득하는 주택은 조정대상지역에 있는 것으로 취득하고 다음 주택은 비조정대상지역에 있는 것으로 취득해야 최대한 취득세를 절세할 수 있다.
-p159~160

내 전세보증금은 대부분 내 전 재산과 같다. 그렇기 때문에 전세사기를 피하려면 처음부터 깡통전세를 들어가지 말아야 한다. 매매가 대비 60% 선이 안전하고, 80%가 넘으면 보증금을 다 못 받을 확률이 크다. 그래서 반드시 전세보증금반환보증에 가입해야 한다. 만일 깡통주택이라면 반환보증가입이 거절될 확률이 크다. 그래서 계약 시에 반환보증가입이 안 될 때 계약금 전액을 반환한다는 취지로 특약을 걸어둔다면 어느 정도 깡통주택을 거를 수 있을 것이다. 그리고 반환보증약관 상에는 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받은 경우에만 보증효력이 발생하기 때문에 이사하느라 시간이 늦어졌다고 해서 전입신고와 확정일자 받는 것을 절대로 미루면 안 된다.
-p216

양도소득세는 자산증가의 축적이 한 번에 실현되는 밀집효과가 발생하여 타 세금보다 상대적으로 세 부담이 크지만, 양도 전 절세플랜 및 자산관리의 방향에 따라 세액 차이가 눈에 띄게 다르므로 세후 수익률에 가장 큰 영향을 미친다고 볼 수 있다. 그러므로 반드시 양도 ‘전’ 세금 상담을 통해 비과세 및 중과세 여부 판단뿐만 아니라 절세가 가능한 점이 있다면 절세플랜을 통해 거액의 세액을 줄여야 한다.
-p250~251

주택과 관련된 ‘취득-보유-처분’을 하면서 조정대상지역의 설정과 해제에 귀를 기울이지 않는다면 그 사람은 주택관리에 무관심하다고 할 수 있다. 조정대상지역 내 주택과 관련된 ‘취득-보유-처분’ 단계에서의 세금은 중과세율, 즉 일반세율보다 더 무거운 세금을 부과하고 있다. 나의 세후수익에 아주 큰 영향을 미치는 요소이므로 조정대상지역 내 주택에 대해서는 민감도가 높아질 수밖에 없다.
-p259

증여세는 동일인으로부터 10년 이내 증여받은 1,000만 원 이상의 재산을 합산하여 계산하도록 되어 있다. 또한, 상속 발생 시 상속개시일 전 5년과 10년 이내에 증여한 가액을 상속재산에 합산하여 계산하도록 되어 있다. 증여로 인해 발생하는 위 두 합산 규정이 상속세와 증여세를 폭발적으로 증가시키는 주범이다. 그러므로 우리는 기본적인 증여세 계산법을 익히고 현행법상 10년 주기 증여설계가 얼마나 큰 절세효과가 있는지를 이해하여 하루라도 빨리 증여를 실행해야 할 것이다.
-p342