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9.1 부동산 대책, 뉴스테이법이 몰고 올 부동산 시장의 빅뱅!

‘개인’이 주인공이었던 임대주택시장을 바꾸고 싶던 정부는 ‘민간 기업’의 참여와 확대를 원했다. 마침내 민간 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이를 2015년 8월 도입하기에 이른다. 공공분양은 물론 일반분양도 사라질 위기에 처한 임대주택시장에서 현재의 개인 임대사업자, 전ㆍ월세 세입자, 그리고 무주택자들은 어떻게 대처해야 할까? 주택시장도 거대한 자산시장의 일부로 자산시장의 모든 특징을 공유한다는 사실은 아무리 강조해도 지나침이 없을 것이다. 금융업계의 애널리스트, 펀드매니저, 그리고 많은 기업이 공식적으로 또 뜨겁게 논의되는 한국의 부동산 시장의 현실과 미래는 어떤 모습일까?

『뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집』은 주택시장에 관한 객관적인 자료와 석학들의 연구, 우리나라 주택시장의 문제나 해결책, 주택정책이 지향하는 바를 짧지만 굵게 망라하고자 했다. 저자는 집을 살 기회는 앞으로 5년이 마지막이고, 월세를 받아왔던 개인 임대업자들의 시대도 그때 끝난다는 커다란 전환을 예고하고 있다. 책에는 어떤 집을 사고, 또 어떤 집을 팔아야 할지 저자의 분석과 설명이 붙어 있다.

왜 전국의 재건축ㆍ재개발이 다시 들썩일까?
폭락론과 인구 절벽의 이면에 ‘기업형 임대주택’발 수급 폭탄이 터진다

현직 금융권의 주택부동산 애널리스트가 한국 부동산을 근본부터 뒤흔들 변화를 말한다. 임대주택에 관한 이슈로 부동산 시장 전체의 운명을 가름할 흐름이다.
업계와 전문가들 사이에서도 아직 파장을 가늠하기 어렵다고 판단하고 있으며, 많은 언론과 미디어에서는 이 이슈를 놓치고 있어 일반인들이 알아차리기가 어려울 수밖에 없다. 현재 집주인, 전ㆍ월세 세입자, 무주택자들은 특별히 촉각을 곤두세울 사안이다.

#1
2015년 11월, 인천 부평구 십정동 216번지의 주거환경개선사업인 ‘십정 2구역’ 재정비 사업 조합은 스트래튼 홀딩스라는 민간 부동산 컨설팅 기업에 3,000세대의 일반분양 물량을 모두 매각하기로 결의한다.

#2
서울 강서구 J아파트 150가구의 전셋값과 매매기록을 분석해보니 이 단지는 2012년까지 단 한 건의 매매도 없었다. 그런데 2013년 하반기부터 2015년 9월까지 37건의 거래가 진행됐는데 전세가율이 무려 85%에 달했다.

두 사례는 보도를 통해 많은 사람이 접했을 수도 있으나, 한국 부동산 시장의 거대한 변화를 압축한 사건이라고 본 이들은 많지 않다.
금융투자업계에는 작년 말부터 ‘집합투자기구(펀드나 리츠 등)’라는 것을 만들어서 재건축ㆍ재개발 조합으로부터 주택을 2,000호~3,000호씩 구매하고 있다. 주택 재개발ㆍ재건축 조합 역시 조 단위로 구성된 펀드 등에 거리낌 없이 주택들을 팔고 있다. 조합들이 팔겠다는 물량이 너무 많아서 집합투자기구의 설립 속도가 따라가지 못하는 상황이다.
이런 급작스러운 변화는 2015년 말 시행된 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’이 등장한 후부터다. 언론에서는 간단히 ‘뉴스테이법’이라고 부른다.
부동산은 제도와 규제가 시장을 결정한다. 이 법은 앞으로 개인이 아니라 기업이 주택을 임대 목적으로 매입하기 시작하면서 임대시장뿐만 아니라 주택시장 구조를 근본부터 바꿔놓을 것이다.
강서구의 J아파트를 전세 끼고 산 행태는 ‘무피투자’로 통칭한다. ‘피 같은 내 돈이 들지 않는(무피)’ 부동산 투자 방식을 말한다. 가장 대표적인 것이 이렇듯 전세를 끼고 집을 사는 것이다. 그럼 무피투자자들이 원하는 것은 무엇일까? ‘조합원 자격’ 취득이다.
그들은 훗날 재건축ㆍ재개발 사업이 기업형 임대주택으로 연결될 때(뉴스테이) 얻게 되는 ‘용적률 상향’이라는 인센티브를 얻으려고 발품을 팔고 있다.

저자가 이 책에서 밝힌 몇 가지 사실은 보통 사람들에겐 충격적이다. 첫째 한국의 주택 수는 부족하다. 한국의 인구 증가율은 2030년 이후 마이너스로 전환하며 감소하는 게 맞지만, 가구 수만큼은 2035년까지도 증가한다.
가구의 분화와 해체가 핵심이고 주요인이고, 그동안 한국에 연평균 19만6,000가구가 새롭게 생긴다. 좋든 싫든 인구 증가나 가구 분파에 따라서 2035년까지는 무조건 주택이 필요하다. 정부의 제2차 주택종합공급계획에서 한국은 2013~2022년까지 연평균 39만 호의 주택 수요가 발생한다고 예측하고 있다. 특히 수도권의 주택이 제일 부족하다. 주택 공급이 과잉이라는 사회의 우려는 과연 사실인가?
둘째, 택지 공급이 사라진다. 박근혜 정부에서 택지 공급은 급격히 그리고 현격히 줄었다. 분양이 더는 없다는 방증이다. 공공임대주택도 마찬가지 신세가 될 것으로 예측한다.
집 지을 땅이 없고, 집은 지어야 하는 모순된 상황에서 정부는 구도심 재생사업을 적극적으로 밀어주고 있다. 노후한 구도심은 이미 개발된 상태이므로 주택만 재건축 혹은 재개발하면 기존의 인프라를 그대로 쓸 수 있기 때문에 전체 비용면에서 상당히 효율적이다. 따라서 정부는 재건축ㆍ재개발과 같은 정비사업을 통해 구도심 안에서 신규 주택 공급을 확대하는 방식을 장려하고 있다.
정부의 재건축 촉진 정책의 정수는 2014년 9월 1일 발표한 9ㆍ1대책이다. 눈여겨볼 내용은 재건축 활성화로 재건축을 할 수 있는 연한(재건축 연한)을 10년 단축해 30년으로 만든 줄인 것이다.
‘개인’이 주인공이었던 임대주택시장을 바꾸고 싶던 정부는 ‘민간 기업’의 참여와 확대를 원했다. 마침내 민간 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이를 2015년 8월 도입하기에 이른다.
뉴스테이의 절정은 노후주택 정비사업인 재건축ㆍ재개발 사업과 연계하는 방식이다. 정비사업에서의 조합분양과 일반분양으로 나뉘는 총 공급물량 중, 조합분양은 기존처럼 조합이 분양을 받되, 일반분양은 개인에게 낱개로 분양하는 방식에서 벗어나 민간 기업들에 전부를 매각하는 방식이다.
사업주인 조합 관점에서, 조합분양과 일반분양(기업에 매각)이 모두 분양되었으므로 해당 사업은 원활히 추진될 수 있게 되었다.
정부는 민간 기업형 임대주택 사업을 촉진하기 위해서, 민간기업이 임대주택을 공급하게 되면 해당 용도지역의 용적률을 법정 상한으로 높여 줄 수 있도록 한 인센티브 규정을 둔 법률까지 마련했다.
공공분양은 물론 일반분양도 사라질 위기에 처한 임대주택시장에서 현재의 개인 임대사업자, 전ㆍ월세 세입자, 그리고 무주택자들은 어떻게 대처해야 할까? 저자는 집을 살 기회는 앞으로 5년이 마지막이고, 월세를 받아왔던 개인 임대업자들의 시대도 그때 끝난다는 커다란 전환을 예고하고 있다. 어떤 집을 사고, 또 어떤 집을 팔아야 할지 저자의 분석과 설명이 붙어 있다.

여전히 한국에는 매년 19만 가구가 새롭게 발생한다. 주택 신규시장이 창출되고 주택의 노후화가 사상 최대에 이르러 매년 임차수요가 100만 건에 육박할 정도로 넘쳐난다는 게 현실이다. 한데 유통되는 정보로만 보면 정반대의 현실이 펼쳐진다.
당장 2017년부터 인구감소로 가구 수가 줄어든다거나 주택시장이 폭락한다는 주장이 광범위한 지지와 설득력을 얻고 있다. 또 국내 금융시장에서는 2008년 금융위기의 진앙인 리먼 사태의 원인이기도 한 주택시장을 비우호적으로 바라보고 있다는 점도 현업에 와서야 알게 됐다.
대중들은 자극적 표현을 사용하는 일부 유명인과 전문가들의 주장만을 언론을 통해 접해서인지 다양성 측면에서 턱없이 적은 정보에 휘둘린다. 왜곡된 정보들로 쉽게 의사를 결정하는 폐해는 이렇게 생겨난다. 보통 사람들이 한없이 긍정적이거나 부정적인 미래를 내다보고 있는 사이 현실의 이면에서는 다양하고 풍성한 정보로 이익을 얻는 특별한 사람들이 있다. 언제까지 정의로운 피해자로 살 텐가.
주택시장도 거대한 자산시장의 일부로 자산시장의 모든 특징을 공유한다는 사실은 아무리 강조해도 지나침이 없다. 금융업계의 애널리스트, 펀드매니저, 그리고 많은 기업이 공식적으로 또 뜨겁게 논의되는 한국의 부동산 시장의 현실과 미래는 어떤 모습일까?
일개 건설 애널리스트지만, 주택시장에 관한 객관적인 자료와 석학들의 연구, 우리나라 주택시장의 문제나 해결책, 주택정책이 지향하는 바를 짧지만 굵게 망라하고자 했다. 금융시장에 차례차례 공표해 오던 내용으로 편향된 현실이 조금이라도 바로잡혔으면 한다.

오세준(알펜루트투자자문 펀드매니저)
당신이 부동산 강세론자이건 약세론자이건, 원점에서 다시 생각하게 만드는 책! (《달러는 왜 미국보다 강한가》 저자)

이진우(서울경제TV 진행자)
부동산 시장의 전반적인 흐름의 변화를 명확히 판단해 자신만의 지식으로 바꾸는 능력에 경의를 표한다. 혼란스러운 부동산 시장에 새로운 지표를 만들 차세대 전문가로 첫손가락에 꼽고 싶다. (이진우의 ‘기센부동산’ 진행)

최종일(대우건설 재무금융본부 상무)
건설담당 애널리스트인 필자는 국내 부동산 흐름의 맥을 짚고 있다. 향후 기업형 임대주택사업이 대세가 될 것을 데이터에 기초해 예측하고 있다. 이 책은 주택시장에 대한 중장기 전망이 필요한 정책입안자, 투자자, 회사 경영자와 실무자들에게 시장 흐름을 읽고 앞서가는 데 큰 도움을 줄 것이다

김유겸(LIG투자증권 이코노미스트)
'한국의 집값은 폭락하지 않는다'는 제 생각을 공유한 이번 책은 저자가 오랜 시간 한국 주택시장을 경제 구조와 정책 양면을 동시에 연구한 양질의 성과물입니다. 독자들이 이 책을 통해 한국 주택시장에 대한 그릇된 분석들에서 벗어나 소중한 자산을 키울 수 있으리라 믿습니다.

두성규(한국건설산업연구원 법학박사)
이름값 하는 책을 오랜만에 만나 가슴이 뻥 뚫리는 것 같다. 건설 그리고 부동산 시장의 흐름과 패러다임 변화를 날카롭고 정확하게 짚어내고 있어 감탄스러울 정도다. 책의 마지막까지 설렘과 흥분을 느끼며 읽어가리라 감히 이야기할 수 있다.

남승표(연합인포맥스 기자)
주택시장에 기업이 뛰어들기 시작했다. 기업은 또 가계는 이 변화에 어떻게 대응해야 할까? 비관과 낙관이 교차하는 주택시장이 혼란스럽다면 채상욱이 던지는 14가지 질문에 대한 해답을 반드시 읽어보기 바란다.

머리말 _ 사느냐 파느냐 그것이 문제다 .4

제1부. 뉴스테이 시대의 개막 _한국 부동산 시장의 미래는 이미 예견됐다

임대가 개인의 전유물이라는 걸 수상하게 생각한 적 있는가? .21
기업형 임대주택(뉴스테이라 이름 붙은)이 부동산 시장을 바꾼다 .25
1990년대 주택시장에서 벌어진 생사의 갈림길 .28
주택 수를 알아야 부동산 시장이 보인다 .34
주택보급률이 100%를 넘어도 집을 더 지어야 한다니 .41
주택 수는 절대 부족하다 : 인구 천 명당 주택 수가 전하는 진실 .45
다주택자의 두 얼굴 : 탐욕의 화신 VS 착한 사마리아인 .51
집이 있어도 남의 집에 사는 사람들 .55

제2부. 뉴스테이가 몰고 올 부동산 시장의 파문 _재건축ㆍ재개발과 손을 잡은 자본이 임대시장을 지배한다

휴거를 부른 공공임대주택 실패와 주택시장 민영화 .61
집 지을 땅을 공급하지 않는다면? .69
주택시장의 금수저, 아파트 재건축 .75
주택시장의 게임체인저, 뉴스테이의 확산 .81
은행도 임대주택을 공급하는 현실, 한국에 뉴스테이 전성시대가 열린다 .87
주택시장의 만년 조연 단독주택, 뉴스테이와 함께 주연이 된다 .90
주택 재건축.재개발 촉진으로 임대료는 상승 장기화한다 .94
분양은 사라진다 .99
주택을 거래하는 방식이 달라진다 .102
죽은 사업도 살려내는 용적률 인센티브의 효과 .106

제3부. 사야 할 집, 팔아야 할 집 _무주택, 전ㆍ월세 세입자에게 마지막 기회가 될…

2018년 부동산 위기론의 실체 .115
부루마블과 부동산 시장의 비밀 .120
주택가격 전망 .125
주택 수요의 구조에 숨겨진 한국 부동산 시장의 비밀 .130
주택도 주식처럼 투자하라 .139
전세시장의 하이에나, 무피투자 .144
공인중개사가 사라진다 .149
기업에 월세를 내는 삶 .155
부동산 리츠가 밀려온다 .160
한국 주택시장의 미래 .163

제4부. 어떻게 주택을 사야 하나 _내 집을 마련하는 실전 노하우

서울에 20평 1억 아파트 공급이 가능할까? .169
2015년, 재개발ㆍ재건축의 사업성이 소리 없이 좋아진 이유 .173
지분제와 도급제 방식의 차이를 알자 .178
주택 재건축 투자의 정석 .183
주택 재개발 투자의 정석 .188
주택 재개발 및 재건축 현황 .198

Q&A .203

Q1 미분양이 많다는데 주택 경기가 둔화한다는 증거 아닌가?
Q2 무주택에 월세(전세)를 산다. 한 달 350만 원이 소득이다. 분양하는 아파트가 많은데 분양이라도 받아야 하나?
Q3 위 질문에 이어 일반 단독주택이나 빌라(다세대, 다가구)를 매매하는 것도 길인가?
Q4 지방은 천 명당 주택 수가 평균을 웃돈다고 했다. 그럼 지방 재건축(재개발)을 매매하는 건 피해야 하나?
Q5 2가구(다가구) 임대인(민간)이다. 지금 상태를 유지하는 게 바람직한가?
Q6 앞으로 민간 기업형 임대주택이 들어서면 임대료는 어떻게 책정될 것으로 예상하나?
Q7 전세 대란의 궁극적 해결책은 공공임대주택 건설이라는 주장이 많다. 정책 변화로 임대주택 건설이 활성화하면 이 책 이야기는 물거품이 될 수 있다
Q8 시장이 붕괴하지 않으려면 공급과 수요가 적절해야 한다는 게 시장 원리인데, H신문에서
지적했듯 1차, 2차, 3차 산업혁명이 공황을 물리친 건 인위적인 수요 견인 책이 큰 역할을
했다고 봐야 한다. 만약 주택시장이 임대시장 특히 기업들이 주도하는 임대시장으로 갔을 때 대부분 국민이 구매력이 떨어져 수요가 사라지면 결국 시장 자체가 붕괴할 위험은
없을까?
Q9 인구 절벽과 관련해서 베이비붐 세대들이 거의 한 채씩 가지고 있는 집이 그들 사후에는
텅 비게 될 것이므로 공급 물량은 자연스럽게 늘어난다는데 그럼 공급이 확 늘어나는 것
아닌가?
Q10 아파트 분양 시 대출받은 뒤 즉시 원리금을 갚아야 할 수 있다. 아파트를 분양받는 건 괜찮은 선택일까? 최근 뉴스 기사에는 집단 대출이라는 수단이 있는데 그것이 분양가를 올리는 꼼수라고 지적하던데.
Q11 과연 한국 부동산 시장에 거품은 있는 걸까? 부동산 시장을 암울하게 전망하거나 부동산
불패 신화를 신봉하는 사람들이 여전히 혼란을 가중한다. 거품이 존재한다면 한국 부동산
시장에서 적당한 가격은 얼마일까?
Q12 서브프라임 모기지론에 의한 미국발 금융위기와 한국의 가계부채발 공황을 자주 비교한다. 한마디로 주택담보대출 등 비중이 크고 대부분 이것이 생계형이라는 데 주목한다. 어떻게 해석하면 좋나?
Q13 일본 부동산 거품 붕괴와 잃어버린 20년이 한국의 부동산 붕괴론을 떠받치는 근거로 삼곤 하는데, 어떤 점이 다른가?
Q14 재건축이나 재개발 시 집주인의 염려 중 하나는 비용 부담이었다. 여윳돈이 없으면 재건축이 엄두가 나지 않는다는 말인데, 이런 위험 부담도 줄어드나?

민간 기업인 스트래튼 홀딩스는 조합원들에게 다음처럼 얘기했다. ‘우리가 이 사업의 일반분양 분을 모두 사겠습니다.’ 전체 분양 중 조합원 분양을 제외한 규모는 일반분양만 총 3,000세대에 분양매출만 대략 8,000~9,000억 원 수준으로 예상됐는데, 이를 통째로 한 번에 사겠다고 하자마자 8년간이나 지지부진하던 이 사업은 기지개를 켰다. _ 25쪽

좋든 싫든 인구 증가나 가구 분파에 따라서 2035년까지는 무조건 증가할 가구 수에 맞는 주택 공급이 필요하다. 한국은 주택보급률 100%가 넘는 상황인데도, 인구 증가와 가구 증가가 동시에 진행되고 있어 앞으로 20년 이상은 꾸준히 주택을 공급해줘야 한다. _ 44쪽

한국의 서울, 경기도 지역은 전국 어느 지역보다도 더 많은 주택을 공급해야 한다는 결론이 나온다. _ 50쪽

정부의 제2차 주택종합공급계획에서 한국은 2013~2022년까지 연평균 39만 호의 주택 수요가 발생하고, 이를 공급하는 데 필요한 택지 면적이 10년 동안 총 571.1㎢로 조사됐다.
_ 71쪽

정부는 이미 2014년 9?1대책을 발표하기 3년 전부터 주택을 공급하는 데 필요한 소요량(연평균 30㎢)보다 훨씬 부족한 면적의 토지를 공급하기 시작했다. 2014년에는 급기야 7㎢로 역사상 가장 낮은 공공택지 공급량을 기록했다 _ 72쪽

그런데 정부도 적극적으로 촉진하 는 사업이 있다. 바로 은마아파트 재건축과 같은 구도심 재생사업이다. _ 76쪽

정부의 재건축 촉진 정책의 정수는 2014년 9월 1일 발표한 9?1대 책이다. 재건축 활성화에 가장 중요한 영향을 미친 정책은 재건축 연한을 최장 40년에서 30년으로 10년 단축한 것이다. _ 77쪽

단독주택 중심의 주택 재개발, 재건축이 뉴스테이 도입 여건에서 아파트보다 상대적으로 더 유리한 고지를 확보하는 것은 아파트 재건축의 경우 전체 대상 주택 수가 2015년 말 기준으로 약 24만 호 수준으로 적은 데 반해, 주택 재개발은 당장 지정된 것만 108만 호가 넘어 전국에 분포되어 있기 때문이다. _ 92쪽

안타깝게도 2020년을 전후로, 한국에도 사상 유례없는 주택 멸실 의 시대가 열릴 것으로 예상한다. _ 98쪽

박근혜 정부가 5?26대책에서 밝힌 대로 제2기 신도시 사업 이후 공공택지 보급을 잠재적으로 중단했다. ‘신규택지’에 나올 분양 물량은 앞으로 사라진다. 위례, 동탄, 세종시 등 신도시의 신규분양이 첫 번째로 사라지는 분양이다. _ 99쪽

정부의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 뜯어본 금융투자업계는 이 법령을 즉 각 환영했다. 왜냐하면, 그간 임대주택 사업을 하는 데 가장 큰 걸림돌 중 하나였던 사업성뿐 아니라 불편한 거래 방식을 개선했기 때문이다.
사업성은 용적률로 올렸고, 거래 방식의 편의성은 ‘블록 거래(한 번에 대량의 물건을 매매하는 형태)’를 통해서 개선했다. 이 법은 기업 친화적이다. _ 102쪽

필자는 늘 주택시장의 투자를 주식 투자에 빗대어 이미 상장된 우량주, 성장주, 가치주 등도 좋지만 가장 큰 수익을 원한다면 비상장 부문에 투자해야 하며 이것은 신규 아파트 분양이 아니라 조합자격을 취득하는 식의 투자라고 말하고 있다. _ 142쪽

주식시장에서는 ‘무릎’에 사서 ‘어깨’에 판다는 말이 있다. 이를 주택 재개발 사업과 결부시키면, 조합설립인가 직전에 매수하고, 관리처분 인가 직전(리스크 확대 국면)에 매각하는 것이 이에 해당할 것이다. _ 195쪽

우리의 투자 손익은 ‘일반분양가-조합분양가 [ (매수거래가격+세 금)-감정평가액’일 때 플러스이고, 반대일 때 마이너스가 된다. _ 196쪽